Почему квартиры такие дорогие
Можно бесконечно смотреть на воду, огонь и. задаваться вопросом, почему квартиры в Москве такие дорогие. Изучили факторы, из-за которых цены на столичное жилье столь высоки.
- Основные причины высоких цен на жилье в 2022 году
- Почему квартиры в Москве дороже, чем в других городах
- Когда цены на столичное жилье снижались
- Что будет с ценами на квартиры в 2023 году
- Итоги
Основные причины высоких цен на жилье в 2022 году
В 2022 году столичный рынок недвижимости столкнулся с рядом вызовов, которые привели к росту цен на жилье и нервозности со стороны покупателей и продавцов. Речь об угрозе инфляции, логистических проблемах и нестабильном соотношении спроса и предложения.
Одним из потрясений для отрасли стало увеличение ключевой ставки с 9,5 до 20%, которое произошло в феврале 2022 года. Это событие ощутимо повлияло на рост цен на столичные квартиры. Почему? Из-за возникшего ажиотажного спроса на недвижимость.
На решение ЦБ повысить ключевую ставку покупатели отреагировали мгновенно: во-первых, люди, ранее получившие одобрение по ипотеке, поспешили воспользоваться возможностью взять кредит по старым ставкам, которые составляли не более 10%. Для сравнения, к 27 февраля 2022 года ипотечные ставки на жилье на первичном рынке выросли в среднем до 11,68%.
Во-вторых, опасения за волатильность рубля заставили многих клиентов вложить свои накопления в квадратные метры. Как следствие — предложение резко сократилось, а цены на квартиры выросли. Об это рассказали сами застройщики: в марте они сообщили о росте покупательского спроса и увеличении выручки от продаж.
Однако мартовский бум продлился недолго : к апрелю спрос снизился, темпы увеличения цен замедлились. Отчасти потому, что все, кто был готов вложиться в недвижимость, сделали это. Отложенный спрос к этому моменту также реализовался.
И по итогам апреля стоимость 1 кв. м на массовом рынке недвижимости в Москве выросла до 277,8 тыс. рублей (+2,1%), а индексация в сравнении с мартовскими показателями замедлилась.
В 2022 году на росте стоимости квартир сказались также проблемы с поставками материалов и их удорожание . Отразилась на увеличении цены жилья и нехватка рабочих рук в лице мигрантов, которые начали массово уезжать из страны.
Себестоимость строительства в марте 2022 года выросла на 55% в сравнении с концом 2020 года (а это автоматически означает «плюс» к финальной стоимости «квадрата». К концу прошлого года ситуация чуть выровнялась и рост себестоимости составил 37,1%.
Почему квартиры в Москве дороже, чем в других городах
В конце декабря 2022 года средняя стоимость 1 кв. м на рынке массовых новостроек составила 309,9 тыс. рублей, прибавив за год 16,3%. Самое доступное жилье на конец года находилось в ЮЗАО и продавалось там приблизительно по 248 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали эксперты компании «Метриум».
Но так как ситуация 2022 года была во многом уникальная, абстрагируемся от нее и рассмотрим «вечные» факторы удорожания недвижимости в столице.
Москва не каждому по карману
Имидж Москвы как делового центра страны привлекает сюда большое количество людей. Не секрет, что столица может похвастаться приятной городской средой, развитым рынком труда и обширной социальной инфраструктурой. Поэтому, если бы цены на квартиры здесь не «кусались», столичный город не справился бы с наплывом желающих получить московскую прописку.
Считается, что 1 кв. м квартиры в златоглавой обходится в три раза дороже, чем в других городах-миллионниках РФ и стоит примерно в четыре раза дороже, чем аналогичное жилье в региональном центре. Так, стоимость квартиры в столице в 2022 году в среднем составляла 18 млн рублей.
Однако если вы давно хотели обзавестись квартирой в Москве, дороговизна не повод отказываться от своих планов по покупке недвижимости. Для этого можно воспользоваться ипотекой от Совкомбанка. Рассчитать ее можно прямо сейчас:
Самим застройщикам участки под жилье также обходятся недешево. В густонаселенном городе девелоперы постоянно сталкиваются с нехваткой пятен под строительство объектов. Поэтому каждый надел здесь — на вес золота, который существенно добавляет к итоговой стоимости квартиры.
«Одним из самых важных факторов высоких цен на недвижимость в Москве остается стоимость строительно-монтажных работ, получения технической документации и, конечно, высокая конкуренция, которая предполагает большие вложения в рекламу для эффективной конвертации обращений в сделки».
От застройщиков не зависят цены на материалы и комплектующие строительства, а также затраты на оформление разрешительной документации.
Льготная ипотека взвинтила цены
Принятые на фоне эпидемии коронавируса меры по поддержке строительной отрасли — а именно, льготная ипотека — свою функцию выполнили, позволив застройщикам не обанкротиться. Напомним, что эта программа была запущена в 2020 году как антикризисная мера, размер ипотечной ставки составлял в среднем 7%.
Но довольно быстро весь эффект от господдержки нивелировался на фоне роста цен на жилье. Такая ситуация произошла не только в Москве, но и в Петербурге, Казани, Краснодаре, Перми и других российских городах. Квартиры подорожали на 50-70%, ящик Пандоры был открыт, и клиентам пришлось мириться с новой реальностью.
Почему такое дорогое жилье в России и из чего складываются цены на квартиры
о данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на середину 2019 года примерно 10 млн россиян не имеет собственных квартир и живет в съемных. Почти половина из них не планирует покупку недвижимости в ближайшие несколько лет. Кто-то считает нецелесообразным привязываться к конкретному городу, но для большинства покупать жилье дорого. Почему в России, в том числе и в Питере, дорогие квартиры, читайте в статье.
Большинство россиян считают, что жилье стоит очень дорого
Как складывается стоимость квартиры
Чтобы понять, почему жилье стоит дорого, разберемся с ценообразованием. Есть 3 способа определения стоимости недвижимости:
Доходный — цену объекта определяют исходя из того, какую прибыль он принесет в перспективе. Как правило, так оценивают коммерческую и апарт-недвижимость.
Затратный — в стоимость включают расходы на строительство (себестоимость) и желаемую прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости.
Метод сравнительных продаж — продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились. Этот способ популярен для рынка вторички.
Нас интересуют только затратный способ и метод сравнения. Рассмотрим, как они работают в российской действительности, и почему у нас купить недвижимость дороже, чем, например, в Европе.
Почему в России дорогие квартиры в новостройках
Условно мы выделили 2 группы факторов, которые влияют на себестоимость первичного жилья: очевидные и неочевидные или специфические для страны. К первой группе относятся расходы на покупку земельного участка, согласование проектной документации с администрацией, кредитные выплаты, если девелопер брал займ на строительство, затраты на наем рабочих и стройку. Больше половины стройматериалов импортные, поэтому учитывается курс валют и цены на нефть.
В России новостройки нельзя назвать доступным жильем
Перечисленные составляющие не уникальны для России, они также входят в себестоимость любого заграничного жилья. Что же делает наши квартиры дорогим:
- Бюрократия. Многочисленные экспертизы, штрафы и предписания — отдельная статья расходов при любом строительстве. С одной стороны, контроль должен быть как гарантия того, что подрядчик следует нормативам. С другой, в России есть тенденция к злоупотреблению проверками.
- Рынок первичной недвижимости слабо чувствителен к спросу. Это не значит, что спрос никак не влияет на ценообразование, но у крупных девелоперов есть возможность привлекать для строительства средства с других объектов, либо вообще из иных сфер деятельности, а не долевые ресурсы. Поэтому даже при снижении потребительской заинтересованности цены на новостройки не падают.
Законодательство иногда тоже косвенно может вызвать увеличение цены. Например, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Теперь девелопер не может использовать средства дольщиков, пока дом не будет сдан.
Инициатива направлена на защиту прав будущих собственников, но вынуждает мелких застройщиков брать новые кредиты, а следовательно, повышать цену жилья. В подобной ситуации, как мы уже сказали, только девелоперы с большим капиталом могут использовать собственные ресурсы для строительства.
Почему в России дорогое вторичное жилье
Цены на вторичку определяют собственники, исходя из общей рыночной ситуации. Но здесь тоже есть причины, из-за которых жилье дорожает. Качество дома, его расположение планировка квартиры и наличие обременений в виде ипотеки могут существенно повысить цену объекта.
Не стоит забывать о психологии продавцов. Немногие готовы отказаться от возможности получить побольше денег от продажи, поэтому, как правило, недвижимость выводят на рынок с высокой ценой. Снижают ее только в случае застоя.
Любой собственник хочет продать квартиру как можно дороже
Дорогое жилье и ипотека
Большая часть россиян покупает жилое имущество в ипотеку. Высокие ипотечные ставки — еще один фактор, который в несколько раз увеличивает итоговую стоимость и вторички, и новостроек. Для сравнения приведем средний размер ставки по кредиту в разных странах (по данным на конец 2019 года).
средняя ставка по ипотеке (%)
9,9Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum.Label
Мы не будем описывать причины высоких годовых: они связаны с инфляцией и экономическим развитием страны. Для потенциальных покупателей подобная ставка означает лишь одно: жилье стоит дорого.
Для многих жилье недоступной из-за высоких ставок по ипотеке
Почему так дорого стоят квартиры в СПб
Причины высоких цен на жилье в Санкт-Петербурге те же, что и в России. Добавьте к этому близость к Москве и статус культурной столицы. Питер всегда привлекал иногородних, а если есть приток населения, то спрос на жилье растет, а следовательно, и цены.
Ценовой скачок был сделан в начале 2019 года: испугавшись, что после поправок 214-ФЗ стоимость первичного жилья повысится, люди начали ее покупать. Рынок новостроек и вторички на активность петербуржцев отреагировал повышением цен. Получился некий замкнутый круг: ожидание подорожания спровоцировало спрос и… подорожание. В среднем в течение 2019 года цены на жилье в СПб выросли на 9,5%.
Самой дорогой локацией города является Крестовский остров. Его изначально застраивали элитными домами и объектами бизнес-класса.
Самое дорогое жилье в Санкт-Петербурге — на Крестовском острове
Когда речь идет об эксклюзивной недвижимости, на цену влияют больше не рыночные, а психологические факторы. Покупатели готовы платить за:
- Удобство. Важны транспортная доступность и возможность пешком дойти до центра и достопримечательностей.
- Эстетику. Красивый вид из окна и архитектура соседних домов могут увеличить стоимость жилья в несколько раз.
- Однородное социальное окружение. Чем дороже жилье, тем больше вероятность, что соседи будут из того же класса, что и собственники.
- Хорошую экологию. Обилие парков и садов превращает локацию в оазис посреди мегаполиса. Квартира становится компромиссом между загородным коттеджем и жильем в деловом центре.
Всем этим критериям отвечает недвижимость на Крестовском острове, поэтому она дорогая. В остальных районах Санкт-Петербурга элитные квартиры могут соседствовать с коммуналками, кладбищами или промзоной. Такое расположение снижает их цену.
При оценке стоимости элитного жилья учитывают экономические и психологические факторы
Как видите, есть и объективные, и специфические для России причины, по которым жилье стоит дорого. Конечно, «дорогой-дешевый» — субъективная оценка. Для кого-то стоимость покажется высокой, для других — приемлемой. Но реалии таковы, что большинство россиян не могут самостоятельно купить квартиру и вынуждены брать ипотеку. С учетом кредита переплата будет больше 20%. На таких условиях российское жилье нельзя назвать доступным.
Почему в Украине такие дорогие квартиры?
«На сегодняшний день вряд ли можно сказать, что строители сильно завышают цену. Я же сказал о том, что цена на квадратный метр в регионах сегодня колеблется около 4 тысяч Минрегионстроя Дмитрий Исаенко.
Спрос рождает предложение
Спрос рождает предложение, объясняют застройщики. Зачем занижать цену, если и так покупают? Средняя стоимость метра квадратного в новостройках крупных городов Украины примерно такая: Харьков и Львов — 800 долларов, Одесса — 1000 долларов, Донецк и Киев — 1 тыч. и 1 тыс. 300 долларов за квадратный метр соответственно.
«Конечную цену регулирует рынка, он регулируется соотношением спроса и предложения»,- объясняет заместитель гендиректора строительной компании Алексей Говорун.
«Коррупционная составляющая» цены на жилье
В украинском объединении риелторов уверяют: цены на квартиры должны быть как минимум вдвое ниже. Говорят, что почти половина стоимости жилья — это так называемые «фактор риска» и «коррупционная составляющая».
«Вот они несут на себе огромное количество рисков, потому что если тебе районный совет или городской совет выделили землю под Бондаренко.
Еще обращают внимание на такой факт. Если покупать, например, квартиру на первом этаже в готовой новостройке — за квадратный метр заплатите 1300 долларов. Если дом возведен на 50 – 70%, то квадратный метр в той же квартире отдадут и за 1000 долларов.
Разрешительные документы и землеотвод тормозят строительный бизнес?
Еще один фактор, который тормозит строительство и увеличивает себестоимость жилья — это разрешительные документы и землеотвод. Например, отмечают риелторы, в Соединенных Штатах разрешение на возведение небоскреба можно получить за 10 — 14 дней. Украинские строительные компании ждут его месяцами, а то и годами.
«У нас эти все процедуры длятся от 2 до 3 лет, в среднем 2,5 года. И, конечно же, получение каждой бумажки связано с соблазном чиновника: выдать ее или не выдать. А как решаются подобные вопросы в Украине, мы знаем. И лояльность украинского менталитета к взятке мы тоже знаем, об этом говорят социологи», — рассказывает председатель всеукраинского объединения риэлторов Александр Бондаренко.
«Кроме стоимости непосредственно строймонтажа, существуют затраты на выполнение технических условий, на паевое участие застройщика в развитии транспортной и социальной инфраструктуры города и в затраты на получение соответствующей разрешительной документации. И возможные изменения в стоимости. в том числе — в сторону уменьшения — непосредственно лежат в последних названых затратах», — рассказывает заместитель гендиректора строительной компании Алексей Говорун.
Например, в Киеве несколько лет назад столичные власти повысили стоимость землеотвода. Сейчас цена сотки в центре города может достигать сорока тысяч долларов, на периферии — 20 тысяч. Арендная ставка — от 3 до 12%. Застройщику за использование участка в центре города приходится платить до пяти тысяч долларов за сотку ежегодно.
«Первое решение, когда была пересмотрена нормативно-денежная оценка — она была увеличена где-то в среднем в 3 раза. Второе решение — это во исполнение решения Верховной Рады о бюджете на 2008 год, когда вносились изменения и было предусмотрено, что минимальная ставка аренды за земельный участок может составлять 3%, на основе этого решения была сделана градация в зависимости от видов деятельности: жилье осталось 3%, но в то же время, когда ранее цифры были даже и полтора», — говорит депутат Киевского городского совета Сергей Мельник.
Правда, в ближайшее время правительство обещает облегчить жизнь застройщикам: упростить процедуру получения лицензий и разрешительных документов. А через несколько месяцев чиновники должны принять новый Градостроительный кодекс. Упрощение формальностей для строителей — это единственное, объясняют в Минрегионстрое, что может сделать правительство, чтобы сбить цены на жилье. Денег ни на инвестиции в строительную отрасль, ни на кредитные программы покупки жилья в бюджете этого года нет.
Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ?
Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях:
Дорогие квартиры за низкие зарплаты. Доступность жилья в исследовании ИЭГ
Уже несколько лет эксперты упорно твердят, что доходы россиян снижаются, «денег нет, но вы держитесь». Еще до ковидных ограничений рынок недвижимости пугали, что покупателей будет становиться меньше, цены неподъемные и прочее. А цены, наоборот, на фоне «обнищания населения» вдруг рванули вверх, спрос перерос в ажиотаж, когда новостройки скупали, как гречку в магазинах перед возможным апокалипсисом (а он все не наступал). Как результат – рекордно высокие цены на квартиры, рекордные объемы продаж, рекордное количество ипотечных кредитов и даже рекордный объем ввода жилья. И все это на фоне снижения доходов. Парадокс?
Доступность жилья – проблема твоя
Про доступность жилья сказано уже немало слов. Появился даже такой показатель – коэффициент доступности жилья, который показывает, за сколько лет домохозяйство из 3 человек сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих годовых доходов. В среднем всего 3,6 года требуется копить на квартиру в России, в Москве – 6,3 года, в Петербурге – 6,1.
Недавно hh.ru и Циан провели исследование, сравнив рост зарплат и цен на жилье за два последних года. Данные, на первый взгляд, показывают картинку жуткой несправедливости. Так, в Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Петербурге зарабатывать стали больше на 3%(!), жилье оказалось дороже на 56%. По данным этого исследования, жилье в Петербурге и Москве и раньше было не очень доступным, а за два года стало существенно недоступным. Такая же ситуация характерна для всех российских регионов за небольшим исключением. Но она не особо повлияла на доступность жилья в целом. По итогам прошлого года в «существенно недоступной» Москве заключено рекордное количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке!
И высокие показатели – не только в столице. По статистике Росреестра, с января по декабрь 2021 года в России зарегистрировано 898,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья и нежилых помещений в новостройках — на 17% больше, чем в 2020-м. Доступность жилья падает, а покупают больше. Из благостной картины выпадает рынок Петербурга. Здесь продажи падают третий год подряд (с 99,5 тыс. ДДУ в 2019 году до 75,7 тыс. в 2021-м), но после бешеного роста цен на квартиры и рекордного 2019 года это вполне объяснимо.
В целом по России официальные данные не показывают серьезного падения доступности жилья. «Несмотря на продолжающийся рост цен на жилье в 2021 году более высокими темпами, чем в 2020-м, доля семей, которые могут позволить себе покупку квартиры площадью 54 кв. м за счет собственных и заемных средств, снизилась в 2021 году незначительно: с 55,9% в 2020 году до 55,1%», – говорится в исследовании «Динамика доступности жилья в России в 2006-2021 годах», подготовленном Институтом экономики города. Понятно, что такой эффект случился исключительно благодаря манипуляциям с ипотекой.
Доступность ипотеки против доступности жилья
По словам Максима Ельцова, гендиректора «ПИА Недвижимость», вместо доступности жилья государство сделало ставку на доступность ипотеки. В этом году «ставка» достигла своего «дна»: на рынок вышли программы ипотеки со ставкой 0,1%. Теперь ее субсидирует не только государство, но и сами застройщики. Тот, кто придумал эту схему, достоин памятника в пантеоне российского жилищного строительства. Нет необходимости увеличивать доходы населения, можно проглотить высокую стоимость квартиры – если ежемесячный платеж будет комфортным. Эксперты уже подметили: покупатели обращают внимание исключительно на величину платежа. Цена квартиры не столь важна.
Даже в Петербурге купить квартиру за 9 млн рублей может позволить себе чуть ли не каждый житель. Ежемесячный платеж – всего 21,5 тыс. рублей на 30 лет (при первоначальном взносе 15%). Грубо говоря, нужно иметь доход 60 тыс. рублей. Для справки (по данным Смольного): в Петербурге средняя номинальная заработная плата, начисленная за январь-май 2022 года, составила 81 025 рублей (111,2% к уровню января-мая 2021 года).
Если исходить из рыночной ставки по ипотеке (9%), то платеж составил бы почти 70 тыс. рублей, а доход должен был быть 210 тыс. рублей. Как правильно поясняют банкиры, платеж 21 тыс. рублей несет значительно меньший риск невозврата кредита, чем платеж 70 тыс. рублей. И это логично. В общем схема позволяет убить трех зайцев: сохранить высокие цены на квартиры, высокую доступность жилья и снизить риски как для банка, так и для заемщика. Повышение уровня доходов в этой схеме без надобности. Даже маленькая зарплата не становится препятствием для покупки дорогой, но все равно доступной квартиры. Правда, ипотечный ресурс, кажется, подошел к своему концу – снижать ставку уже просто некуда.